YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2013/15959
Karar Numarası: 2014/579
Karar Tarihi: 21.01.2014
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı şirket vekili Av. A.. Y.. ve davalı vekili Av. M.. F.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 300.000 TL maddi, 100.000 TL manevi tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin faydalı giderler alacağı ile mahrum kalınan kazanç kaybına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan spa / fıtness / spor salonu olarak kullanılmak üzere davacıya kiralanmıştır. Kiracılık süreci içinde kiralanan taşınmaz 10.02.2012 tarihinde dava dışı … Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım A.Ş.’ye satılmış, yeni malik de 21.02.2012 tarihinde davacıya keşide ettiği ihtarname ile eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin bağlayıcılığının bulunmaması nedeniyle kiralananın 6570 Sayılı Kanun’un 7 / d maddesi gereğince altı aylık yasal süresi içinde tahliye edilmesini davacı kiracıya bildirmiştir. Bu şekilde tahliye tehdidi altında kalan davacı da, yeni malikle birlikte düzenlediği “sözleşmenin feshi ve tahliye tutanağı” ile kira akdini feshederek 27.02.2012 tarihinde taşınmazı yeni malike teslim etmiştir. Açmış olduğu işbu dava ile de, kiralananın erken tahliye edilmesi nedeniyle kiralanana yapmış olduğu faydalı giderler ile uğramış olduğu zararların tahsilini talep etmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 / 1 maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.
Somut olayda; Davacı taraflar arasında düzenlenmiş beş yıllık kira sözleşmesine güvenerek, spa / fıtness / spor merkezi olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmaza kullanma amacına yönelik olarak bir takım faydalı ve zorunlu harcamalar yapmış, kendisine göre bir iş ve müşteri çevresi oluşturmuş olarak ticari faaliyetini sürdürmekte iken
henüz birinci kira yılı yeni sona erdiğinde taşınmazın bir başkasına satılması dolayısıyla tahliye tehdidi altında kalarak kiralananı tahliye etmek zorunda kalmıştır. Her ne kadar mahkemece taşınmazın üçüncü kişiye satılmasının kiracılık ilişkisini etkileyemeyeceği, davacının cebri icra sonucu değil, kendi isteği ile kiralananı tahliye ettiği, hakkında açılmış bir tahliye davası ve alınan bir tahliye kararı bulunmadığı, kiralananın başlangıçta kullanılmaya elverişli şekilde davacıya teslim edildiği belirtilerek, davanın reddine karar verilmiş ise de, davalı kiraya veren yukarıda açıklandığı üzere kiralananı kiracılık süresince kullanmaya elverişli halde bulundurmamış, sözleşmeye aykırı davranarak, kiralananı üçüncü kişiye satmak suretiyle davacı kiracının tahliye tehdidi altında kalmasına ve sonuçta da tahliye edilmesine yol açmıştır. Her ne kadar yeni malik tarafından açılmış bir tahliye davası yoksa da, davacıya keşide edilen ihtarname ile yeni malik, kiralananın tahliye edilmesi iradesini ortaya koymuştur. Bu aşamadan sonra davacının tahliye davasına maruz kalması, yeni malikle uyuşmazlığa girmesi, davanın sonucuna göre de yargılama giderleri ile vekalet ücretine mahkum edilmesi beklenemez. Başka bir anlatımla, açılacak tahliye davasının sonucuna kadar kiralananda kalması istenemez. Nitekim davacı da yeni malikle anlaşarak, ihtilafsız şekilde kiralananı tahliye etmiştir. Ancak bu durum sözleşme süresinin sona ermesinden önce gerçekleştiğinden birtakım zararlara da maruz kalmıştır.
Öncelikle ve kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın eski maliki olduğu kabul edilmelidir.
Diğer yandan, davacı erken tahliye nedeniyle kiralananda iş yapamaz duruma geldiğinden mahrum kalınan kar şeklinde müspet zarara uğramıştır. Müspet zarar, borçlunun edayı gereği gibi ve süresinde yerine getirmesi halinde alacaklının mal varlığı ne durumda olacak idiyse bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, uğranılan müspet zararı hesaplayacak konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden davacının yeniden ne kadarlık bir sürede benzer nitelikte bir spor merkezini kiralayabileceğine ilişkin görüş alınarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir.
Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda (2) No’lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir edilen 1.100 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21/01/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.