YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2023/2646
Karar Numarası: 2024/482
Karar Tarihi: 06.02.2024
SAYISI : 2020/2147 E., 2023/544 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/324 E., 2018/731 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, davalı ile imzaladığı kira sözleşmesi ile 01.05.2015 tarihinden itibaren 7 yıl boyunca apart otel olarak kullanılmak üzere taşınmazın bütün olarak kiralandığını, şirketin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, kira konusu yeri teslim etmemesine rağmen düzenlenen protokol gereği kira bedeli olarak 3 adet çek karşılığı 187.887,00 TL’nin davalı kiraya verene, 798,00 TL damga vergisinin ise devlete ödendiğini, sözleşmeye dayanarak taşınmazın otel olarak tadilatı için inşaat şirketleri ile sözleşmeler yaptığını, gerekli izinler için Beyoğlu Belediyesine müracaatta bulunduğunu, fakat taşınmazın uygun olarak teslim edilmemesi ile herhangi bir tadilat yapılmadığını ve yerin kullanılamadığını, iyi niyetli görüşmelere rağmen mal sahibinin kiracıların tahliyesi için süre istediğini, lakin geçen zaman içinde bu konuda herhangi bir girişimde bulunulmadığı gibi boşalan daireler için yeni kiracı arandığını, davalının kötü niyetli olduğunun anlaşılması üzerine ihtarname keşide edildiğini, taşınmazın buna rağmen teslim edilmediğini ve ödemede de bulunulmadığını, davalının kiralananı teslim etmek yerine üçüncü kişilere kiraya verdiğini, haksız menfaat temin ettiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmenin feshi ile ödenen 187.887,00 TL kira bedeli ile damga vergisi olarak ödenen 798,00 TL’nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; binanın davacı şirket tarafından komple inşaat ve tadilatı yapıldıktan sonra otel olarak işletilmesi hususunda anlaştıklarını, anlaşma öncesinde davacının kiralama işini sürüncemede bırakarak bir çok bağımsız bölümü boş bırakarak kira kaybına uğramasına neden olduğunu, 2014 yılı Eylül ayında davacı ile bir araya gelerek kira işini konuştuklarını, bu tarihten sonra kiracı almadığını, Ocak ve Şubat aylarında da oyalamanın devam ettiğini, bu durumun güven kaybına neden olduğunu, 10.03.2015 tarihinde davacı ile protokol yapılarak 31.03.2015 tarihine kadar kendilerine süre verildiğini, 01.01.2015 tarihine kadar kontrat yapılmaması durumunda kiralama işini yapan taliplerden biriyle kontrat yapılacağının belirtildiği, davacı tarafın tüm bu durumları halledeceğini bildirdiği, sözleşmenin yapılıp çeklerin alınmasıyla binanın teslim olgusunun gerçekleştiğini, taşınmaya hazır bir kaç kiracının davacının gerekli izinleri alıp inşaata başlamamasını fırsat bilerek binada kalmaya devam ettiğini, kira sözleşmesinin ekindeki protokolün 2. maddesinde mevcut kiracıların olduğunun ve bunlara verilebilecek miktarın davalıdan talep edilemeyeceğinin açıkça ifade edildiğini, davacının kira bedellerini çek ile ödediği halde binanın teslim edilmediğini ileri sürmesinin kötü niyetli iddia olduğunu, 25.04.2015 tarihinde 1366810 numaralı çek iade edilmek suretiyle bedelinin nakden tediye edildiğini, davacının otel yapımından vazgeçmiş olmasına rağmen bu dava ile sorumluluğu üzerinden atmaya çalıştığını, gönderilen ihtarnameye kadar teslimde sıkıntı yaşandığına dair bir beyan olmadığı halde sözleşmenin ilk yılının son günü açılan davanın haksız olduğunu, davacının talep ettiği miktarın geçmiş dönem için 5 aylık bedelsiz dönemden sonraki 7 aylık kirasına tekabül eden çeklerle ödenen miktar olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesi kurulduktan sonra basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü altında bulunan kiracının mecurun bir kısmında üçüncü kişilerin bulunduğunu bilerek mecuru teslim aldığı, kira bedellerini ödediği, davacının sözleşmeden dönemeyeceği ancak sözleşmeyi ileriye yönelik feshedebileceği kabul edildiğinden ödediği kira bedellerinin iadesini talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; taşınmazın teslim edilmediğini, bu hususun hem bilirkişi raporları hem de delil listesinde sunulan fotoğraflarda açıkça görüldüğünü, taşınmazın üçüncü kişilerin kullanımında olduğunu, taşınmazın hiç teslim edilmemesi nedeni ile sözleşmenin feshi talep edilmesine rağmen bilirkişilerin raporda “ayıplı olarak teslim edildiğini beyan ettiklerini” iddia ettiklerini, bilirkişilerin gerekli özeni göstermeden rapor düzenlendiğini, rapora itirazlarının değerlendirilmediğini, taşınmazın kullanıma hazır halde bulundurulması ve kiracıya teslim edilmesinin kiraya verenin sorumluluğunda olduğunu, bu hükmün kiracı aleyhine sözleşme ile değiştirilemeyeceğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazda kiracıların bulunduğunun bilinmesinin kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağı, bu yükümlülüğü ortadan kaldıracak sözleşme hükmünün de geçersiz olduğu, mecurun apart otel olarak davacıya kiralandığının ve boş olarak davacı kiracıya teslim edilmediğinin sabit olduğu, davacı tarafın ödenen kira bedelleri ile ödenen damga vergisinin istirdadını talep etmekte haklı olduğu gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesinin kararı kaldırılarak davanın kabulüne, kira sözleşmesinin feshi ile toplam 188.685,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; taraflar arasında yenilenen kira sözleşmesi uyarınca davacı aleyhine kira bedellerinin tahsili ve tahliye talepli icra takibi başlatıldığını, davacının takibe itirazının kaldırılmasına dair kararının Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kaldırıldığını, ancak kaldırma kararının Yargıtayca bozulması sonucu Yargıtay kararı doğrultusunda davanın reddine karar verildiğini, Yargıtayca temyiz talebinin reddi ile kararın kesinleştiğini, Yargıtay ilamının bağlayıcı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesi uyarınca ödenen kira bedeli ile damga vergisinin iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 298 inci ve devamı maddeleri,
2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2015 tarihli 2014/13724 E., 2015/1454 K. sayılı ilamı.
3. Değerlendirme
1. İhtirazı kayıt konulmaksızın sözleşmenin imzalanmış olması kiralananın amacına uygun olarak kiracıya teslim edildiğine karine teşkil eder. Bunun aksini kiracının ispatlaması gerekir. Kira sözleşmesi tarafların rızasıyla, yargı kararı ile veya kiralananın ortadan kalkması ile sona erer.
2. Somut olayda; taraflar arasında 01.04.2015 başlangıç tarihli, aylık net 25.000,00 TL bedelli ve 7 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile 01.04.2015 tarihli protokol imzalanmıştır. Protokolde; kira sözleşmesine istinaden 7 aylık kira bedeli için 3 adet çek alındığı, çek bedelleri ödendiği takdirde 01.04.2015-31.03.2016 arası ilk yıl kira bedelinin tamamının ödenmiş sayılacağı, başkaca kira alacağı kalmayacağı açıklanmış ve protokolün üçüncü maddesinde mevcut kiracıların tahliyesi için kiracı tarafından kiracılara herhangi bir bedel ödenirse bu bedelin kiraya verenden talep edilemeyeceği düzenlenmiştir.
3. Davacı kiracı, tacir olduğundan basiretli davranmakla yükümlü olduğu gibi kiralanan komple bina olup, yukarıda bahsi geçen protokol ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; bazı dairelerinde kiracılar mevcut ise de kiralanan binanın kiracıya mevcut haliyle teslim edildiği, durumun protokole yansıdığı, teslim almadığına dair ihtirazı kayıt bulunmadığı, kira bedelini ödemeye yönelik çeklerin teslim edildiği ve 7 aylık kira bedeline denk gelen tutarın ödenmesi halinde bir yıllık kira bedelinin ödenmiş sayılacağının hüküm altına alındığı anlaşılmaktadır.
4. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; basiretli davranmakla yükümlü bulunan davacı kiracının kiralananı teslim aldığı yönündeki karinenin aksinin davacı kiracı tarafından ispatlanamadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.